Potencjalni nabywcy mieszkań, którzy od dłuższego czasu wstrzymują się z podjęciem decyzji o zakupie w przekonaniu, że już niebawem ceny zaczną spadać - stali się świadkami odwrotnego zjawiska: najwyższych w Polsce wzrostów cen. Według raportu Metrohouse i Expandera w Gdańsku kupujący dokonują transakcji w cenach o 17,9 proc. wyższych niż przed rokiem. Obecnie za 1 m kw. mieszkania płacimy średnio 6544 zł, czyli ok. 1000 zł więcej niż w 2017 r.
Dla inwestorów Gdańsk jest bardzo dobrym miejscem do lokowania swojego kapitału. Z jednej strony mogą liczyć na wynajem długoterminowy, ale w ostatnim czasie wielu inwestorów wybiera opcję wysoko rentownych wynajmów na doby, które z powodzeniem konkurują z ofertą hoteli - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Inwestorzy i kupujący pierwsze mieszkania
Kupujący dla siebie i ci, którzy inwestują w nieruchomości rywalizują również w innej kategorii: ich głównym celem są takie same mieszkania, co dodatkowo nakręca ceny.
- Najszybciej nabywców znajdują mieszkania o powierzchni 45-50 m kw., które są najlepszym produktem dla inwestorów, ale także jako mieszkania na start - podkreśla Marcin Jańczuk.
Jednak dla nabywców tych ostatnich konkurencja z inwestorami ma opłakane skutki. Stosunkowo duży wzrost cen w krótkim czasie - to zjawisko ma niepokojące następstwa, jeżeli porównamy te dane z dynamiką wzrostu średnich płac. Wprawdzie rekordowo niska stopa bezrobocia wymusiła wzrost nominalnych wynagrodzeń, ale ceny mieszkań poszybowały w górę o wiele wyżej, m.in w Gdańsku. Analiza portalu RynekPierwotny.pl wskazuje, że w których miastach wojewódzkich wzrosty wynagrodzeń nie kompensują coraz wyższych kosztów zakupu lokali.
Warto sprawdzić, gdzie sytuacja się poprawiła.
Analiza uwzględnia dostępność mieszkań w miastach wojewódzkich w I kw. 2016 r. oraz I kw. 2018 r. Przyjęcie początku 2016 r. jako punktu wyjściowego wydaje się zasadne, bo w tym czasie były już widoczne symptomy dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Autorzy analizy uwzględnili tylko dostępne zmiany przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto z sektora przedsiębiorstw.
ZOBACZ TAKŻE: Na wynajmie mieszkań dalej zarobisz?
Gdzie można kupić więcej
W ośmiu z 15 analizowanych miast możliwości nabywcze potencjalnie wzrosły. Najbardziej, bo aż o 11 proc. - w Kielcach. Na czele peletonu znalazła się także Zielona Góra - wzrost o 7 proc. Ciekawe jest, że aż w trzech z grupy największych miast - Krakowie, Poznaniu i Warszawie wzrost dochodów był na tyle duży, że dzisiaj można tam kupić mieszkania większe o 6 proc. niż dwa lata temu, uwzględniając aktualne przeciętne miesięczne wynagrodzenie. W Rzeszowie wzrost współczynnika to 4 proc., a w Białymstoku i- Wrocławiu - 2 proc.
Tylko w jednym mieście wojewódzkim, w Olsztynie, sytuacja się nie zmieniła.
Kto najwięcej stracił w dwa lata? Łódź i Gdańsk
Lista miast, w których obecne dochody pozwalają na zakup mniejszego mieszkania, jest krótsza. W stosunku do początku 2016 roku najwięcej stracili mieszkańcy Łodzi i Gdańska:
- Łódź - spadek o 6 proc.
- Gdańsk - spadek o 5 proc.
- Katowice - spadek o 4 proc.
- Lublin - spadek o 3 proc.
- Szczecin - spadek o 3 proc.
- Bydgoszcz - spadek o 2 proc.
- Opole - spadek o 1 proc.
Dość odczuwalny spadek dostępności cenowej łódzkich mieszkań nie wydaje się bardzo dużym problemem, bo tamtejszy rynek nadal notuje wyniki lepsze od średniej. Dodatkowo łodzianie mają alternatywę dla mieszkań deweloperskich w postaci znacznie tańszych „M” z rynku wtórnego. Gorzej wygląda sytuacja w Gdańsku. Na wskutek szybkiego wzrostu cen mieszkań, stolica Pomorza znacząco pogorszyła swoją pozycję w rankingu dostępności metrażu i zbliżyła się do kiepskich wyników trzech największych metropolii (Warszawy, Krakowa oraz Wrocławia).
Wzrosty lub spadki wskaźnika dostępności cenowej mieszkań widoczne na powyższym wykresie, zawsze są wypadkową dwóch czynników - wahań cen metrażu oraz zmian poziomu wynagrodzeń. W Kielcach ceny mieszkań się nie zmieniły, a średnie wynagrodzenie wzrosło o 10 proc. Tyle samo, ile w Gdańsku, tylko tutaj ceny mieszkań wzrosły w ciągu 2 lat o 16 proc.
Coraz wyższe ceny mieszkań tradycyjnie już skłaniają klientów do powrotu do zainteresowania się rynkiem domów. W przypadku zabudowy szeregowej ceny rozpoczynają się już od kwot poniżej 500 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że wykończenie takiej nieruchomości pochłonie więcej niż w przypadku standardowego mieszkania.
Uwaga na kredyty!
Wzrosty cen przekładają się na potrzebę zaciągnięcia wyższego kredytu. Eksperci Metrohouse i Expandera ostrzegają jednak, żeby z tym nie przesadzać. Stopy procentowe mogą zacząć rosnąć już w przyszłym roku, a wraz z nimi wzrosną raty kredytów. Osoby, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie czy dom z pomocą kredytu, powinny mieć na uwadze dwie istotne rzeczy.
- Po pierwsze, coraz bardziej prawdopodobne wydaje się, że stopy procentowe w Polsce mogą zacząć rosnąć już w przyszłym roku. W kolejnych latach będą one zapewne coraz wyższe, a wraz z nimi będą rosły raty kredytów. Tymczasem, ze względu na wzrost cen mieszkań, Polacy zadłużają się na coraz wyższe kwoty. Obecnie, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m kw. wyniesie średnio 1996 zł (przy założeniu 10 proc. wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata wzrosłaby do 2738 zł. Dlatego zadłużając się, najlepiej nie przesadzać z kwotą długu. Obecnie mamy do czynienia z najniższym poziomem stóp procentowych w historii, ale ten stan nie będzie trwał wiecznie, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Większy tłok przy kasie
Kolejnym zagrożeniem, o którym warto pamiętać, jest ryzyko związane z bardzo dużym zainteresowaniem kredytami mieszkaniowymi. Najnowsze dane BIK pokazują, że w sierpniu wartość udzielonych kredytów była aż o 27 proc. wyższa niż przed rokiem.
- Do banków, szczególnie tych z atrakcyjna ofertą kredytową, spływa bardzo dużo wniosków. W takich warunkach rośnie ryzyko odrzucania wniosków niekompletnych czy składanych przez osoby o nie najwyższych dochodach. Dlatego o kredyt hipoteczny najlepiej wnioskować w trzech bankach jednocześnie. Zaletą takiego postępowania jest to, że rośnie szansa na to, że otrzymamy finansowanie w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej zawartej ze sprzedającym mieszkanie. Gdybyśmy wnioskowali tylko w jednym banku i on odrzuciłby nasz wniosek, to wtedy musielibyśmy zaczynać całą procedurę od początku w innym banku, co jest niestety bardzo czasochłonne. Czasami może skończyć się to tym, że nie dostaniemy pieniędzy na czas, a więc utracimy zadatek i szansę na zakup wymarzonego mieszkania. Lepiej się więc zabezpieczyć składając kilka wniosków jednocześnie - dodaje ekspert Expandera.
Ceny mieszkań rosną nie tylko w Polsce
Ceny mieszkań to problem większości europejskich krajów. Od słynnego rynkowego kryzysu, który spowodował ich gwałtowny spadek, minęło 10 lat. Z tego ostatnie upłynęły na podwyżkach. Rekordowa - 82 proc. - miała miejsce w Islandii, co związane jest z rosnącą migracja do tego północnego kraju i z dynamicznym rozwojem turystyki.
Według autorów raportu z portalu RynekPierwotny.pl ceny mieszkań w całej Unii Europejskiej zaczęły wyraźnie rosnąć po 2013 roku. Miało to związek z poprawą koniunktury gospodarczej. Dzięki tym podwyżkom, ceny unijnych mieszkań w 2017 r. były o 11 proc. wyższe w stosunku do wyniku sprzed siedmiu lat. W przypadku Polski, analizowany indeks cenowy dla 2017 r. wynosi natomiast 100. To oznacza brak zmiany cen mieszkań w stosunku do 2010 r. Wynik dotyczący Polski ma związek z tym, że korekta cen nieruchomości mieszkaniowych z lat 2012 - 2013, była głębsza niż na terenie całej UE.
Generalnie ceny mieszkań najszybciej rosną na niewielkich rynkach: największe siedmioletnie wzrosty (47- 82 proc.) odnotowano w krajach, które nie są liderami pod względem liczby sprzedawanych nieruchomości. Mowa o Islandii, Estonii, Szwecji, Norwegii, Austrii oraz Łotwie. Natomiast stosunkowo niewielka dynamika cen rodzimych mieszkań miała miejsce w warunkach dobrej koniunktury gospodarczej (po 2013 r.). Podobna koniunktura spowodowała znacznie większe wzrosty cen m.in. na Węgrzech, w Czechach oraz Słowacji.
Wydaje się, że w przypadku Polski kluczowe znaczenie może mieć dobra kondycja branży deweloperskiej oraz jej zdolność do szybkiego zwiększania podaży oferowanych mieszkań. Polscy deweloperzy w odróżnieniu od swoich odpowiedników z innych krajów UE (m.in. Hiszpanii, Węgier oraz Irlandii), nie zostali mocno dotknięci przez pierwszą fazę globalnego kryzysu (2008-2010 r.)
POLECAMY W NASZEMIASTO.PL:
Pomorze jest najpiękniejsze! [niesamowite zdjęcia]
TOP 10 najtańszych dzielnic Gdańska [ceny]
TOP 5 najczystszych jezior na Pomorzu
Trójmiasto z lotu ptaka. Rozwiąż quiz!
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?