Trójmiasto na mapie cen. Nasze preferencje mieszkaniowe

Sądząc z reklam deweloperów, którzy budują w Trójmieście - liczy się dzisiaj przede wszystkim cena, i to już nie metra kwadratowego, a całego mieszkania. Widać to w swoistych licytacjach, gdzie jako wyznacznik atrakcyjności oferty przyjmowana jest cena mieszkania 2-pokojowego.

Socjotechniczne tricki w ofertach deweloperów

Jak dotąd najniższa oferta z rynku pierwotnego w Gdańsku oscylowała w granicach 130 tys. zł, ale analiza tej konkretnej oferty dawała podstawy do posądzenia o (sprytne) zastosowanie zabiegu socjotechnicznego... Polegał on na tym, że w całym wprowadzonym do sprzedaży budynku można było znaleźć tylko jedno mieszkanie z taką cenę. Fakt, że było ono od początku zarezerwowane - pozwala przypuszczać, że to sposób na utrzymanie tej wirtualnej oferty jak najdłużej "na tablicy". Na tyle długo, by nikt z poszukujących w realu tego atrakcyjnego lokalu nie mógł zarzucić deweloperowi zamieszczenia w reklamie kłamliwych informacji...

Ciekawe dla Trójmiasta badanie preferowanych cen

Kolejnym poddanym badaniu przez autora raportu o preferencjach mieszkaniowych poszukujących dla siebie ofert w 2012 roku na portalu RynekPierwotny.com kryterium - była cena nominalna poszukiwanego lokalu. W trzech z pięciu rozpatrywanych lokalizacji (badano popyt w największych aglomeracjach kraju) najbardziej popularnym przedziałem był pierwszy, dotyczący ofert najtańszych, nieprzekraczających kwoty 200 tys. zł.

Można przypuszczać, że taki układ, jakiego obraz powstał na podstawie wyznaczników poszukiwanych mieszkań w Krakowie, Trójmieście oraz Poznaniu - jest najbardziej reprezentatywny dla całego kraju w obecnych warunkach społeczno ekonomicznych - twierdzi autor raportu. Natomiast w dwóch pozostałych miastach, w Warszawie i Wrocławiu, najwięcej osób poszukiwało mieszkań w cenach zawierających się w zakresie od 300 do 400 tys. zł.

- Należy założyć, że w warunkach pogarszającej się dostępności kredytów hipotecznych oraz narastania zagrożeń kryzysowych tendencja poszukiwań na rynku pierwotnym mieszkań najtańszych będzie stawała się coraz bardziej powszechna. Będzie to sprzyjało dalszemu powolnemu spadkowi cen nowych mieszkań w kolejnych miesiącach i kwartałach - podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com.

Na Wybrzeżu jest popyt i na tanie i na drogie lokale

Warto jednak przyjrzeć się również tej tabeli (obok), analizując nie tylko popyt w poszczególnych przedziałach cenowych, ale również narastająco. Oto na przykład w Krakowie, gdzie mieszkania zawsze były dosyć drogie - najwięcej potencjalnych nabywców (prawie połowa!) określa swoje możliwości finansowe na 200 tys. zł. To świadczy o sile nabywczej lokalnego rynku.We Wrocławiu - prawie 70% kupujących mieści się już w przedziale 300-400 tys. zł. Na tym tle siła rynku trójmiejskiego rozłożona jest z pozoru bardzo harmonijnie. Warto jednak zauważyć, że jeżeli chodzi o lokale najdroższe (powyżej 500 tys. zł) Trójmiasto ustępuje już tylko Warszawie! Jaki z tego wniosek? Jest popyt na ekskluzywne apartamenty, których ciągle przybywa na rynku, zwłaszcza gdy porównamy to z kryterium metrażowym.

W Trójmieście najbardziej poszukiwane 40 m. kw.

W przypadku trzeciego w gradacji ważności (dla poszukujących mieszkania na portalu) kryterium - jego powierzchni - najbardziej "obleganym" przez badaną grupę potencjalnych nabywców przedziałem było 40 - 60 m kw. Tego należało się spodziewać - twierdzi autor raportu, wynika to bowiem z istotnej "uniwersalności" takiego metrażu. W przypadku rodzimego rynku mieszkaniowego mieści się na nim zarówno większość lokali 2-pokojowych, od tych projektowanych "rozrzutnie" w czasach sprzed kryzysu na rynku nieruchomości, których powierzchnia sięga górnej granicy, do tych uwzględniających obecne realia, a więc tzw. mieszkań kompaktowych, jak i optymalnych powierzchni mieszkań 3-pokojowych.

Jednak - jak podkreśla autor raportu - w przypadku Trójmiasta , powierzchnia kupowanego mieszkania ma szczególne znaczenie. W trójmiejskich lokalizacach mieszkań najmniejszych - do 40 m kw. - , poszukiwała dokładnie połowa użytkowników portalu.

Na rynku przedłuża się stan wyczekiwania

W sumie interpretacja zebranych statystyk portalu RynekPierwotny.com prowadzi do niejednoznacznych wniosków.
- Z jednej strony potwierdzona została teza o istniejącym w kraju wciąż ponadprzeciętnym zainteresowaniu nieruchomościami mieszkaniowymi, o czym świadczy duża i wciąż rosnąca liczba użytkowników portalu korzystających z przeglądarki ofert nieruchomości. Z drugiej strony jednak brak jest jakichkolwiek przesłanek ewoluowania popytu potencjalnego na rodzime mieszkania w popyt efektywny. Obecną sytuację można określić jako stan wyczekiwania potencjalnych klientów deweloperskich biur sprzedaży na wyjaśnienie sytuacji społeczno-gospodarczej, związanej z kryzysem Eurolandu, a także na liberalizację polityki kredytowej banków, a wreszcie też na korektę cenników nowych mieszkań. Niestety, bardzo trudno jest ocenić jak długo taka sytuacja będzie miała miejsce i czy ulegnie dramatycznemu pogłębieniu. Pewne jest jednak, że kiedy dojdzie do rynkowego przesilenia, chętnych na kupno nowych mieszkań z pewnością nie zabraknie - podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Kryterium ceny nominalnej mieszkania

Cena całkowita Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań
do 200 tys. zł 14,00% 45,45% 6,09% 30,73% 42,17%
200-300 tys. zł 18,26% 21,21% 8,44% 20,31% 22,89%
300-400 tys. zł 29,68% 12,88% 68,75% 17,71% 14,46%
400-500 tys. zł 15,37% 10,61% 7,03% 14,58% 7,23%
500-600 tys. zł 5,94% 4,92% 4,22% 8,85% 8,43%
600-700 tys. zł 9,89% 2,65% 2,81% 5,21% 3,61%
700-1000 tys. zł 4,11% 1,52% 1,72% 2,08% 1,20%
powyżej 1 mln. zł 2,74% 0,76% 0,94% 0,52% 0,10%